4 апреля 2016

Что нам стоит дом достроить

Нужна ли нижегородцам реконструкция «хрущёвок»

Только пятая часть московских пятиэтажек подлежит сносу, а все остальные – так называемые несносимые серии – можно реконструировать. Срок жизни кирпичных «хрущёвок» сто лет, несущие конструкции большинства изношены всего на 10-15%, поэтому «хоронить» эти дома было бы неоправданной роскошью. Но при чём тут Москва, спросите вы, если мы живём в Нижнем? А при том, что  «хрущёвки» – это  пятая часть нижегородского жилфонда, 1560 домов на 105 тысяч квартир. И эти здания не только можно, но и нужно реконструировать. С большими выгодами как для самих жителей, так для инвесторов и городской казны. 

5-1 копия

Этот дом на улице Октябрьской Революции в Нижнем Новгороде недавно вырос на три этажа

Привычка смотреть свысока

Исторические центры нашего города – вокруг кремля, центры Сормова, Канавина, Автозавода – изначально были застроены более высокими зданиями, чем в других старинных купеческих городах. У них – два-три этажа, у нас (вспоминаем ту же Покровку) – три-пять, каждый из которых по три метра в высоту. Поэтому надстраивать наши пятиэтажки, можно сказать, сам бог велел: и выгодно, и в исторический архитектурный ансамбль выросшие «хрущёвки» вполне впишутся.

– Главное – не строить в исторических центрах выше 18-21 метра, что примерно соответствует шести-семи этажам, т. е. формуле «пятиэтажка + мансарда», – говорит профессор архитектурно-строительного университета Сергей Норенков.

Эксперт считает, что реконструкция «хрущёвок» в исторических центрах города, вероятно, экономически возможна с уплотнением застройки по типу питерских замкнутых дворов. Такое бизнес-решение способно принести ощутимую выгоду тем, кто на него замахнётся.

– На мой взгляд, пригодны, например, несколько пятиэтажек по улице Заломова, за бывшей гостиницей «Нижегородская», – говорит Сергей Владимирович. – Этот массив можно реконструировать под гостиничный городок на тысячи номеров, что особенно актуально в преддверии мундиаля. А в дальнейшем переориентировать часть номеров под экономичное и доходное социальное жильё. Но в этом случае потребуется расселять жителей этих «хрущёвок» по волновой технологии, с возможностью возвращения людей в свои реконструированные квартиры.

Снести, чтобы построить заново?

Менее грандиозные перспективы, но примерно в том же духе рисует аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов:

– На мой взгляд, преображение «хрущёвок» надо начинать с центра города и прежде всего с его парадного фасада – набережной Федоровского. Среди нижегородцев найдётся немало желающих купить квартиры в мансардных этажах с уникальными видами на Стрелку и заволжские дали. Более радикальный вариант – волновое переселение пятиэтажных микрорайонов, чтобы потом снести эти дома и построить на их месте, например, экономически оптимальные 18–20-этажки.

Таким образом в Москве расселили и заново застроили Черемушки. Но подобные проекты не подходят для наших исторических центров, где не стоит «высовываться» выше 21 метра, иначе будет нарушена архитектурная гармония.

А вот надстройки пятиэтажек, расположенных за пределами исторических центров, могут быть и выше. Ничто не мешает из «хрущёвки» в спальном районе сделать восьми-, девятиэтажку, которая прекрасно впишется в многоэтажную, как правило, застройку.

Расти ввысь и вширь

И вот тут мы вплотную подходим к тому, каким образом можно реконструировать «хрущёвки». В Москве это делают тремя способами.

Первый: надстраивают мансарду (этот вариант предлагают Норенков и Чемоданов для исторических центров). Второй: надстраивают этажи, которые опираются на монолитные несущие конструкции на отдельном фундаменте; в этом случае можно существенно увеличить этажность. И третий: пристраивают отдельные жилые секции, приращивая общую жилую площадь; это называется внутриквартальное уплотнение.

фотофакт копия

Немногие реконструированные пятиэтажки нашего города достроены именно мансардами – в Соцгороде Автозавода, в Канавине и Кузнечихе. Похожую идею который год вынашивает Владимир Челноков, который руководит советом дома-«хрущёвки» по проспекту Ленина. Таким образом он хочет заработать денег на модернизацию дома:

– Надстроить два этажа, продать квартиры – тому же муниципалитету под расселение ветхого фонда. А на вырученные деньги утеплить лоджии, за счёт наращивания стен расширить кухни.

Но тут возникает «затык»: как быть с лифтом? Вроде как в домах выше пяти этажей он обязателен.

– Это не самая серьёзная проблема, – говорит профессор Норенков. – Обычно мансарда организуется как двухуровневая квартира, вход в которую начинается с верхней площадки общей лестницы. Таким образом, никакие требования, как правило, не нарушаются.

Шарм Парижа

Теперь поговорим о сложностях, мнимых и реальных.
Первая из них – необходимость куда-то переселять жителей, пока дом реконструируется. Но, оказывается, надстроить мансарду можно в любое время года и «при живых жильцах», то есть никуда их не выселяя. Да, людям придётся быть осторожнее, смотреть по сторонам почаще, но эти неудобства не продлятся дольше шести-семи месяцев.

Конечно, чтобы люди терпели эти неудобства, инвестор должен их мотивировать. Как? Например, капитально отремонтировать инженерные сети в доме. А по некоторым данным, их придётся даже не ремонтировать, а перекладывать. И это может повлечь ещё одну большую проблему – сильное удорожание стоимости квадратного метра надстройки.

Ещё одно опасение: а выдержит ли Боливар? В смысле не станет ли конструкция колоссом на глиняных ногах.

– Разумеется, ещё до стадии проектирования профессиональные эксперты, имеющие особое свидетельство, осматривают и диагностируют дом и, если это необходимо, предписывают укрепить несущие конструкции, – успокаивает Сергей Норенков. – У нас многие «сталинки» выстроены с внутренними деревянными перекрытиями.

Конечно, если надстраивать такие дома, то прежде надо менять перекрытия на более прочные. Возможно, придётся укреплять фундамент и усиливать стены.

И ещё одна проблема – перегрузка инфраструктуры. Потребуется больше машиномест, мест в детсадах и школах. Но пока эта проблема кажется высосанной из пальца. При тех «вспышках» реконструкции, что пока предпринимаются в Нижнем, шесть-восемь новых семей, въехавших в мансарды, если и перегрузят инфраструктуру, то не критично.

Недостатком «уплотнённых» дворов называют также малую инсоляцию и озеленённость.

– А что делать? – говорит профессор. – И в Париже так, и в Санкт-Петербурге. Считается, что уплотнённые затемнённые дворы придают этим городам свой колорит, шарм, столичное своеобразие. Если угодно, это плата за столичность. А кому это не нравится, тот уезжает из столиц в зелёные пригороды.

Ищите единомышленников

От кого должна исходить инициатива реконструкции? Как показывает опыт Москвы, в ряде случаев и от самих жителей.
– Увеличение площадей квартиры может быть интересно молодым семьям, особенно живущим на последних этажах, – говорит Сергей Норенков. – Единомышленникам нужно объединяться и заинтересовывать своими проектами власть, инвесторов.

Эксперт считает, что нам надо решать проблему не столько сверхкомфортного, сколько доступного жилья. Если учесть нынешнюю ситуацию в экономике и дороговизну земли в городе, то, возможно, увеличение этажности уже построенных домов – оптимальный вариант. Только реконструкция должна идти не точечно, а целыми кварталами, фрагментами.

По мнению Сергея Владимировича, подобным образом можно развивать и Дзержинск:

– Разрастаться городу некуда: он ограничен со всех сторон Окой, промышленными и охранными зонами, трассой, лесным массивом. В то же время его застройка –преимущественно «хрущёвки», которые могут быть надстроены мансардами.

По такому пути вполне могут развиваться также Арзамас, Городец, Павлово, Заволжье, Кстово и другие исторические города Нижегородчины.

А КАК У НИХ

По данным столичной мэрии, в Москве по внебюджетной программе может быть надстроено 400 трёх–пятиэтажек, износ которых не превышает 50%. Условий два: согласие собственников и регистрация ТСН или ЖСК, которые и выступят заказчиками. Проектировщики считают, что несущие конструкции при правильной эксплуатации позволяют надстроить один-два этажа, а при применении облегчённых конструкций – и три-четыре. Только эти дома должны быть не старее 1950 года и иметь износ не более 50%.

 

Татьяна КОКИНА-СЛАВИНА
Фото Дмитрия МАРКОВА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*