В Нижнем Новгороде резко подешевела земля.
Но… очень выборочно
Налог на землю под жилыми домами, как известно, начисляется по её кадастровой стоимости. Поэтому городским властям, казалось бы, выгодно иметь высокую цену таких участков: чем они дороже, тем больший налог в казну города заплатят жители расположенных на них домов. Однако совсем недавно стоимость некоторых придомовых территорий в Нижнем Новгороде была понижена в несколько раз. «Жилищный вопрос» попытался выяснить, почему власть решила сделать такой подарок жителям.
Одинаковые, но разные
Кадастровый паспорт земельного участка под домом, в котором живу, я заказывал в мае 2013 года. В том документе было указано, что наш участок поставлен на кадастровый учёт в январе 2011-го, его площадь составила 3,6 сотки, кадастровая стоимость – 5,45 млн рублей. То есть квадратный метр оценивался в 15 тысяч рублей. Для центра Нижнего это вполне нормальная сумма.
На прошлой неделе, то есть спустя всего полтора года, я случайно заглянул в публичную кадастровую карту Росреестра. И не поверил своим глазам: участок под нашим домом подешевел в 3,6 раза – до 4,3 тысячи рублей за кв. метр. Сведения об участке на карте были обновлены 2 января 2015 года.
Порадоваться столь резкому падению цены я не мог по причине, о которой скажу ниже, а вот спешка с обновлением данных меня сильно заинтересовала. Ведь вдумайтесь только: сотрудников, отвечающих за актуальность карты, заставили работать уже на второй день нового года! Согласитесь, тому должны быть очень веские причины.
Я начал щёлкать «мышкой» по участкам близлежащих домов. Вот земля соседа-частника. Цена – 4,3 тыс. рублей за кв. метр, как и у меня. Год назад сосед говорил, что его земля стоит 15 штук за квадрат. Рядом старый двухэтажный дом – земля под ним тоже подешевела в 3,5 раза. Недалеко высотка, построенная несколько лет назад. Щёлкаю по ней и вижу, что жильцам этого элитного дома насчитали по
15 тысяч рублей за кв. метр.
И начинают меня терзать смутные сомнения, как говаривал герой известного фильма. Чтобы подтвердить их или развеять, беру на «мышку» два примерно одинаковых кирпичных дома, стоящих в пятидесяти метрах друг от друга. Цена квадратного метра под одним из них – 4,5 тыс. руб./кв. м, под другим – 12,5 тыс. руб./кв. м.
Желая окончательно удостовериться в своих догадках, перевожу «мышку» на новенький, готовый к сдаче жилой комплекс из трех «свечек» в двухстах метрах от моего дома: метр земли там стоит 12,8 тыс. руб.
Ну вот, теперь всё понятно: земля подешевела лишь под аварийными домами, предназначенными к сносу.
Уезжай, куда укажут
На нашей старинной улице аварийными и подлежащими сносу признаны практически все старые дома (за исключением трёх частных домиков). Сейчас расселение вступило в активную фазу: рассовывают по новым адресам жильцов муниципальных квартир, в феврале обещают взяться за собственников.
С «муниципалов» начали потому, что с ними проще. Жилищный кодекс РФ детально расписывает процедуру их расселения: людям обязаны предоставить равнозначное по площади, уровню благоустройства и количеству комнат жильё.
Что касается собственников помещений, признанных аварийными (которых на нашей улице гораздо больше, чем «муниципалов»), то тут налицо некий законодательный вакуум.
Этим собственникам власть обязана лишь выплатить выкупную цену за изымаемое жильё. Если же дом внесён в адресную программу расселения, добавляется ещё один вариант: предоставление квартиры, соответствующей выкупной цене. Право выбора – деньги или квартира – по закону вроде за собственником. На самом деле никакого выбора нет. Собственников, по сути, принуждают переезжать в то жильё, на которое укажут чиновники. Потому что выкупная цена после того, что уже сделано властью, стала фикцией.
Согласно Жилищному кодексу, выкупная цена должна формироваться с учётом рыночной стоимости изымаемой квартиры или дома. Но какая может быть рыночная стоимость у жилья, признанного аварийным, если по закону это жильё, непригодное для проживания и даже опасное для жизни?
Так что не случайно дома, оказавшиеся на месте будущей большой стройки, были заблаговременно признаны аварийными. Такой шаг резко понизил их рыночную стоимость. При этом реальное состояние зданий администрацию района интересовало мало. К примеру, наш вполне крепкий дом со всеми видами благоустройства был объявлен аварийным лишь на основании фотографий, сделанных пареньком, присланным неизвестно кем и неизвестно откуда.
Договора не будет
Вторым шагом стало уменьшение кадастровой стоимости земельных участков под аварийными домами, с чего мы и начали эту публикацию. Согласно Жилищному кодексу и разъяснениям Верховного суда РФ, в выкупную стоимость жилья обязательно должна быть включена стоимость участка под домом. Чиновники, естественно, об этом знали, поэтому подстраховали себя и с этой стороны.
Но обвинить их в нарушении законодательства весьма затруднительно. Потому как по закону государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года, то есть сроки соблюдены. А изменить кадастровую стоимость земельного участка можно в случае изменения вида его использования или перевода в другую категорию. В канун нового года администрация города выпустила ряд постановлений о развитии застроенных территорий, которые и позволяют изменять вид использования земельных участков.
Весьма показательно, однако, что, даже обеспечив убедительную, с точки зрения закона, основу для своих действий, чиновники иногда говорят жителям совсем не то, что в законе писано. Например, на публичных слушаниях по застройке территории в районе площади Сенной сотрудница администрации Нижегородского района уверенно объявила присутствующим, что земельный участок под домом не увеличивает стоимость жилых метров. Потому что это, дескать, общедомовое имущество. И пригрозила, что если кто-то не согласится с выкупной ценой, то тут же получит повестку в суд, который и установит цену. Такое заявление означает только одно: договариваться с собственниками чиновники не намерены.
…А когда строительство на зачищенных территориях закончится, кадастровую стоимость земли вновь поднимут. И новые жители центра города тоже будут платить нормальные, с точки зрения властей, налоги.
Михаил АШТАЕВ
ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
• Налог на землю под жилыми домами в Нижнем Новгороде составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка. Исчисляется он пропорционально площади занимаемого помещения. Налог за 2015 год надо будет заплатить не позднее 1 октября 2016 года. Уведомление с суммой налога пришлёт налоговая инспекция.
• Узнать кадастровый номер земельного участка под многоквартирным домом можно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра по адресу: http://maps.rosreestr.ru/. Перед началом работы щёлкните ссылку «Справка» в правом нижнем углу экрана. Там подробно рассказано, как правильно работать с картой.
• Кадастровую стоимость земельного участка можно оспорить в суде. Однако предварительно надо заказать оценку его рыночной стоимости, которая и будет внесена в кадастр.