У «Ойкумены» свои способы решения проблем новосёлов, но нужны и законодательные акты
Год назад «Жилищный вопрос» рассказал о том, как строительная компания «Ойкумена», возводящая жильё по всей России, сдала свой первый дом в Нижнем Новгороде – первую из семи многоэтажек будущего жилого комплекса «Гагаринские высоты». Однако забота «Ойкумены» о будущих жильцах не заканчивается со сдачей объекта. О том, как строятся отношения с новосёлами, какие возникают сложности и как они разрешаются, мы поговорили с директором компании «Ойкумена Нижний Новгород» Романом МИРОШНИКОВЫМ.
И вот чем можем поделиться с читателями.
Проблема № 1.
Если в кране нет воды…
Как происходит подключение дома к ресурсам? На тот момент, когда застройщик сдаёт дом, у него имеются собственные договоры с ресурсоснабжающими организациями. В течение пяти дней со сдачи дома в эксплуатацию муниципалитет должен объявить конкурс на управление домом и в течение 30 дней его завершить. Но весь этот месяц застройщик обязан обеспечить эксплуатацию дома. С этой целью он назначает управляющую компанию по своему усмотрению.
Эта УК начинает заключать договоры с РСО. Процесс сложный и многоэтапный. Сначала застройщик расторгает свои договоры с РСО, затем УК подаёт ресурсникам заявки, потом на объект выходят инспекторы и принимают дом заново. Лишь после этого ресурсоснабжающие организации заключают с УК договоры на подачу ресурсов, и в доме вроде бы на постоянной основе появляются горячая вода, тепло и прочие блага цивилизации.
Но вот истекает месяц, отведённый законом на то, чтобы собственники выбрали ту или иную УК либо чтобы за них это сделал муниципалитет. И если выбирается другая компания, то многоуровневый квест разыгрывается по новой: РСО расторгают договоры с прежней УК, новая подаёт заявки, на место выходят инспекторы… В результате получаем проволочки от двух-трёх месяцев, как в нашем городе, до года, как, например, в Санкт-Петербурге.
Все эти неизбежные при нынешнем законодательстве перипетии очень нервируют новосёлов. Люди жалуются в инстанции вплоть до приёмной президента. И их можно понять. Но вот помочь, к сожалению, почти невозможно. Хотя…
ЧТО ДЕЛАТЬ? Некоторые застройщики всеми доступными способами пытаются избавить людей от тягот переходного периода. «Ойкумена» берёт на себя оплату ресурсов в эти два-три месяца, пока УК перезаключает договоры с РСО. Но рассчитываться с РСО приходится по своим договорам, то есть по тарифам стройплощадки, что значительно дороже. На каждые три рубля, что УК собирает с жителей, застройщик доплачивает ещё семь. Чтобы оценить масштаб трат застройщика, достаточно сказать, что, например, в Санкт-Петербурге «Ойкумена» дотирует каждую из своих новостроек на 2–5 миллионов рублей в год.
Такое решение проблемы невыгодно ни застройщику, ни потенциальным новосёлам. Поэтому в «Ойкумене» уверены, что в законодательство надо вносить изменения, позволяющие сократить процедуру перезаключения договоров с РСО. И такое решение может быть принято на региональном уровне.
Механизм может быть такой. Застройщик ещё до сдачи дома или на стадии сдачи заключает договор с УК, которая подхватывает эстафету без временного разрыва.
Проблема № 2.
Где деньги, Зин?
Как правило, в первые месяцы в дом заселяется лишь половина собственников. А другая половина начинает перепланировку и отделку новой квартиры, в которую наведывается эпизодически, и накапливает долги по квартплате. Статистика такова, что в течение первого года дебиторская задолженность новых домов достигает 50%.
Конечно, когда отделка завершается и люди переезжают в новое жильё, они обычно гасят задолженность. Но до этого момента надо как-то дожить. И дожить, как ни парадоксально, не должникам, а как раз дисциплинированным плательщикам, уже заселившимся в дом, и управляющей компании, которой неоткуда взять недостающие средства. Особенно если УК невелика и не имеет возможности нивелировать проблему за счёт средств других домов. А ведь весь этот год УК должна расплачиваться с РСО по счётчику…
ЧТО ДЕЛАТЬ? Решение этой проблемы просто, как всё гениальное. Требуется всего-навсего сознательное отношение собственников к оплате жировок. Если вы ещё не въехали в новое жильё, подумайте о своих соседях. Разве они должны страдать из-за того, что вы не платите по счетам?
Проблема № 3.
Хочу большие, но по три
Нередко новоселы идут в управляющую компанию с разными инициативами. А давайте посадим в подъездах консьержей. А давайте установим шлагбаум и к нему приставим человека, который будет его обслуживать. А давайте…
Что ж, желание улучшить свой быт вполне понятно. Только вот за чей счёт предполагается банкет? Об этом до сих пор думать как-то не принято, а вот жаловаться на «неповоротливых» управленцев – всегда пожалуйста.
ЧТО ДЕЛАТЬ? Тарифы, установленные муниципалитетом на содержание жилья, покрывают лишь самые основные траты. Если же вы хотите большего, а управляющая компания в принципе может это сделать, то надо проводить собрание собственников и голосовать за дополнительные платежи.
Проблема № 4.
Не мастер, а ломастер
Пока в доме массово делают отделку и переделку, УК живёт как на вулкане. Немногие новосёлы задумываются, к чему может привести их несанкционированное вмешательство в сбалансированную систему жизнеобеспечения дома, созданную застройщиком. И вот уже набирает силу волна возмущения: застройщик плохо спроектировал дом, а УК безобразно его обслуживает! Ещё бы, ведь в квартирах холодно, а горячая вода может иссякнуть в самый неподходящий момент.
А застройщик и УК ни при чём. Кто-то из жильцов самовольно заменил радиатор, и готово: нарушено прохождение теплоносителя. Или новосёл срезал «некрасивый» полотенцесушитель и поставил маленький и «стильный». Ему и невдомёк, что эта конструкция установлена отнюдь не для украшения интерьера ванной, а выполняет важную функцию при подаче горячей воды в краны. Если сечение «красивого» полотенцесушителя отличается от проектного, проблем не избежать.
Или вот такой свежий пример. В одной из квартир в «Гагаринских высотах» родной полотенцесушитель поменяли на некачественный. В результате затопило девять этажей. Хорошо, что собственница смогла компенсировать соседям ущерб. А какие проблемы себе и другим могли нажить те, у кого нет средств на то, чтобы переделывать ремонт и приобретать новую мебель для всех «пролитых» соседей?
Ещё пример. В одной из квартир прекратилась подача горячей воды.
УК месяц билась над разгадкой великой тайны. Ларчик открылся с большим трудом: оказалось, что житель квартиры в другом подъезде сделал неправильный врез на стояке.
Другая жительница по совету ремонтников из «дикой» бригады начала ломать несущие стены. Только своевременное вмешательство УК помогло избежать возможных драматических последствий.
ЧТО ДЕЛАТЬ? Коммуникации, проходящие внутри квартир, – это общедомовое имущество. Распоряжаться ими по своему усмотрению по меньшей мере безответственно, а по большей – преступно. Не надо лезть в коммуникации самовольно. Застройщик, генподрядчик, сотрудники УК всегда готовы рассмотреть ваши проекты и посоветовать оптимальное решение. Смело приходите и уточняйте.
В дальнейшем «Ойкумена» подумывает решать эту проблему так: возобновить строительство жилья с отделкой и тем самым свести к минимуму самостийные работы после сдачи дома. Сейчас такой микрорайон возводится в Санкт-Петербурге. Квадратный метр с так называемой социальной отделкой стоит на 5 тысяч рублей дороже.
Татьяна КОКИНА-СЛАВИНА
Фото Дмитрия МАРКОВА